2026年，楼市彻底亮了底牌

2025年进入12月之后，物业就开始催缴2026年的物业费；

我们这个小区，用的是“住这儿”APP，里面可以查到物业费，也能看到另一项数据

——小区二手房的挂牌量

2026年第一天，我看了一下自己所住的小区挂牌量，显示是41套

而在2025年的第一天，当日的挂牌量显示49套

2026年开年的元旦假期里，重要党刊发了一篇重磅文章。关于这篇文章的解读，很多

有正面情绪的，也有负面情绪的，每个人的冷暖各不相通，有分歧很正常

我自己的理解只有两个字——

预期管理

感觉自己要好起来了，正面的情绪就会多起来；感觉日子过得不顺，负面的压力就会增加

不仅于生活和工作，放在任何一个行业，均是如此。

作为一个对自己从事二十多年的行业仍不死心的前房地产从业者，数据和市场是两个重要的情绪指标，成交量是一个，成交价格是一个，还有对新房市场形成巨量冲击的二手房

一个最基本的道理，如果二手房不稳，新房就很难稳起来

市场在2025年最后几个月出现了一点点小小的变化——二手房的挂牌量也有了企稳的迹象

58安居客百城二手房年度报告：

2025年百城二手房月均挂牌量259.37万套，同比+14.09%，但增速较2024年同比+25.30%的增幅显著回落，显示市场供应放量节奏趋缓

2025年1-2月挂牌量月度增速分别为19.30%和29.36%，12月降至5.16%

2023年月均挂牌量181.42 万套，2024年增至227.33 万套，三年复合增长率19.6%，但2025年增量绝对值（+32.04万套）低于2024年（+45.91万套）

——挂牌量终于没有再疯涨。

我问了小区门口的二手房门店，给回的信息说，业主们知道现在的二手房不好卖，越降价亏的钱越多，于是就这么挂着

市场的预期变了，从买方市场开始进入了买卖双方的博弈，这是市场的必然结果。

与次新房大幅度降价相对应的，是市中心的老破小开始回暖。

郑州传统政务区附近的一套43平房龄超30年的砖混多层非书包房，在中介发了某音视频后一天内出货，成交一口价11.8万，成交单价不到2750元；

而同区域老破小的出租价，一个月在600-800元之间，按照750元的出租均价算，年回报率约7.6%。

上海市中心的老破小，和郑州的情况有些类似。

2025年上海二手房成交中，总价低于300万的房源占比54.77%，房龄20年的老破小，租金能稳定在3000-4000元/月，租售比大致可以维持在3%或者更高一点；

老破小的租金回报率已经超过了五年定存、LPR和十年期国债。

在党刊的重磅文章中，提到房地产的金融属性。金融属性最关键的一个指标就是收益率。

这是一个买入的信号，虽然买入并不意味着一定能有超过国债的无风险收益率，并且也不见得每一套老破小都有可能无空档的出租时长，但是收益率的这个信号，很重要！

如果对2026年的二手房进行预测，挂牌量继续上涨是个惯性趋势，以价换量仍然是二手房东出货的主旋律。

而另外一些市场的变化必须关注：

1）市场供应放缓，成交增加：市场存量的相对减少

2）部分货源出现了高于国债无风险收益率的投资收益：金融属性开始回流

3）二手房东的预期：从踩踏式抛售，到待价而沽

二手房的三个重要指标，至少有一个半还多，已经发生了一些微妙的变化，至少这些变化更在影响整个市场的进程

——楼市正在用二手房的代价去完成市场的筑底，二手房东缓慢的资产负债表修复正在完成楼市的软着陆。

即便最乐观的机构都不会认为楼市会回到2021年峰值，但是二手房远高于新房市场的成交，说明了一个最简单的道理——

市场还在，市场还有需求

按照当年房地产行业里大家普遍认同的一个事实——

没有卖不出去的房子，只有卖不出的价格

等到价格合适了，一切都迎刃而解！

从这个角度看，2026年楼市的大底的筑底，已经开始有点苗头了。